Metodologia

A base principal são as transações registradas no ITBI — o imposto municipal cobrado na transmissão de um imóvel. É um registro público, declarado no momento da venda, e cobre o mercado inteiro, não apenas os imóveis anunciados.

Cada registro é cruzado com o cadastro imobiliário do município para identificar o rótulo declarado e, quando possível, o imóvel específico e a sua coordenada.

A rua é a exceção, e é melhor dizer: não cruzamos nenhuma base de logradouros — não existe lista oficial de ruas no nosso processamento. A rua é o próprio texto de endereço da guia, normalizado, e a primeira guia que menciona um nome é o que cria aquela rua na nossa base. Por isso a rua é o único elemento do endereço que não tem fonte independente conferindo-o.

1. Normalização de endereços. “R. Joaquim Floriano”, “Rua Joaquim Floriano” e “RUA JOAQUIM FLORIANO” passam a ter a mesma forma canônica.
2. Remoção de duplicidades. Cada registro tem uma assinatura própria; reprocessar o mesmo arquivo nunca duplica dados.
3. Classificação da operação. Nem toda transmissão é uma venda de mercado. Integralizações de capital, incorporações, doações e transferências parciais são identificadas e não entram no cálculo do preço.
4. Geolocalização e vínculo com o imóvel. Quando o vínculo é incerto, ele é marcado como tal e tem peso menor.

O preço do m² que publicamos por rótulo, por cidade e por distrito é residencial: ele usa as vendas de apartamentos, casas e moradias semelhantes. Vaga de garagem, terreno e imóveis de uso comercial — loja, escritório, galpão — não entram nesse número. Não é uma exclusão por conveniência: um metro quadrado de vaga custa o que uma vaga custa, e somá-lo ao de um apartamento produz uma mediana que não responde à pergunta “quanto custa morar aqui”.

Esses tipos não desaparecem. Cada página de rótulo traz a seção Por tipo de imóvel, que mostra os números de cada tipologia separadamente — inclusive as que ficam fora do preço residencial. É uma visão complementar, não um detalhamento do número principal.

Dividimos o valor de cada venda pela área construída registrada no cadastro municipal — não pela área privativa que anúncios informam — e trabalhamos com a mediana, não com a média. A mediana é o valor do meio: metade das vendas ficou abaixo dele, metade acima. Uma única venda muito acima do padrão não desloca o resultado.

Antes do cálculo, descartamos valores muito fora do padrão. O critério é estatístico (distância em relação à faixa central das vendas), nunca uma escolha manual, e no máximo um terço da amostra pode ser descartado — se mais que isso parece atípico, o problema é do critério, não dos dados.

Também publicamos a faixa de preços: o intervalo em que ficou a maior parte das vendas semelhantes. Ele diz mais sobre um rótulo do que um número único.

Além do rótulo e da cidade, publicamos o preço do m² por Distrito Municipal — e eles não são a mesma coisa. O distrito é um território com perímetro definido em lei: são 96, instituídos pela Lei 11.220/1992, e os seus limites vêm da camada oficial do GeoSampa, publicada pela Prefeitura de São Paulo.

A diferença não é de nome, é de método. Uma venda entra na estatística de um distrito quando a coordenada do imóvel, obtida do cadastro municipal de lotes, cai dentro do polígono oficial. Nada mais decide: não usamos o campo de bairro da guia, nem o CEP, nem o nome da rua. O rótulo, ao contrário, é o texto que veio declarado na guia — e as duas coisas não coincidem em extensão.

Por isso um mesmo nome pode aparecer nas duas listas com números diferentes, e a divergência é informação, não erro: as vendas associadas a um rótulo podem estar espalhadas por vários distritos. As páginas ficam em endereços distintos, e a de distrito traz, por extenso, de que camada vieram os limites, quando ela foi publicada e quantas vendas foram ou não localizadas.

Procuramos as vendas registradas mais parecidas com o imóvel consultado: mesmo tipo, área próxima, perto do endereço e recentes. Cada uma recebe um peso conforme a semelhança — localização, distância, área, tipo, idade e data da venda.

O valor sai da mediana ponderada do preço por m² dessas vendas, aplicada à área informada. Não usamos a média do rótulo multiplicada pela área: isso ignoraria que imóveis diferentes, na mesma rua, valem preços diferentes por m².

A faixa apresentada é o intervalo em que ficou a maior parte das vendas semelhantes. É onde um negócio provavelmente se fecharia, não uma margem de erro do cálculo.

Três coisas que não fazemos, e por quê:

• Não corrigimos subdeclaração. O valor declarado no ITBI pode ser menor que o praticado, e não há como medir a diferença. Inventar um fator de correção transformaria um viés conhecido em um viés invisível.
• Não ajustamos por conservação, acabamento ou reforma. A fonte pública não traz esses dados — nem sequer uma faixa de padrão construtivo.
• Não estimamos prédios inteiros a partir de unidades. Um edifício não é comparável a um apartamento, em nenhuma das duas direções.

Transações ligadas a um endereço com vínculo incerto entram com metade do peso e são informadas na tela — a evidência é real, a associação é que não é certa.

Cada número vem acompanhado de uma indicação de confiança — alta, média ou baixa. Ela considera quantas vendas existem, o quanto se parecem com o imóvel consultado, o quanto os preços variam entre si e há quanto tempo foram registradas.

Uma regra vale acima das outras: a confiança nunca sobe porque deixamos de olhar. Quando não conseguimos localizar o endereço em coordenadas, comparamos com vendas do rótulo sem medir distância — e nesse caso a estimativa não pode ser classificada como confiança alta, por melhor que sejam os outros indicadores. A tela diz quando isso acontece.

Quando um rótulo tem menos de 5 vendas no período, não publicamos um valor. Preferimos dizer que não sabemos.

• O valor declarado no ITBI é o valor da transação, que pode diferir do preço anunciado e não reflete o estado de conservação do imóvel.
• Nem todo registro traz área construída. Transações sem área válida não entram no cálculo do preço por m², embora contem no volume de vendas.
• Há defasagem entre a venda e o registro do imposto. Os meses mais recentes tendem a ficar incompletos por algumas semanas.
• Nenhum número aqui é uma avaliação oficial de imóvel nem recomendação de investimento.

A prefeitura publica os arquivos do ITBI periodicamente, e nós os incorporamos quando saem. Não há calendário fixo de reprocessamento, nem da parte dela nem da nossa — e por isso não prometemos uma frequência. O que vale é a data: o período mostrado na página de cada rótulo diz até quando os dados daquele número efetivamente vão.

A janela é sempre a mesma: os últimos 12 meses. O período — as datas da venda mais antiga e da mais recente que entraram na conta — aparece na página de cada rótulo, onde há um conjunto estatístico só. Nas páginas que reúnem muitos rótulos, como a da cidade e a inicial, publicamos a janela e não um período único: cada rótulo tem o seu, e unificá-los numa data só seria falso para a maior parte deles.